חישוב מס שבח

להלן מדריך לחישוב מס שבח:

מס שבח מקרקעין מוטל בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג - 1963 (להלן: "החוק").

החוק קובע כי יוטל מס על שבח (רווח) במכירת זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין לפי העניין (החוק חל על רק על נכסי מקרקעין במדינת ישראל).

החוק קובע את אופן חישוב מס שבח וכולל הוראות רבות ומפורטות לדרך חישוב הרווח וכן לחישוב המס אשר יחול על השבח.

מדריך זה הינו כללי לגבי העקרונות הבסיסיים לחישוב מס שבח.

השבח (רווח) הינו הסכום אשר בו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה כהגדרתם להלן.

כאשר נוצר הפסד מן העסקה או אין רווח, בהתאם להוראות לחישוב מס שבח, לא משולם מס שבח מקרקעין בגין עסקת המכר.

להלן מספר הגדרות בסיסיות הדרושות לצורך עריכת חישוב מס שבח:

שווי רכישה - מוגדר, למעט מקרים מסוימים, שוויה ביום הרכישה על ידי המוכר. על אף האמור, נקבע שוויה של זכות במקרקעין בקשר עם הרכישה לענין מס שבח, יהא שווי הרכישה לענין חישוב השבח - השווי שנקבע כאמור.

יתרת שווי רכישה - הינו סכום שווי הרכישה של הנכס בצירוף הוצאות המותרות בניכוי בהתאם לחוק ומסכום זה ינוכה סכום פחת.

יתרת שווי רכישה מתואמת - שווי הרכישה וסכום הפחת, מתואמים בהתאם למדד המחירים לצרכן, מיום הרכישה ועד ליום המכירה בצירוף ההוצאות המותרות בניכוי בהתאם לחוק כאשר הן מתואמות מיום ההוצאה ועד ליום המכירה.

לעניין אופן התיאום למדד, לצורך חישוב מס שבח,  יש לקחת בחשבון את פסיקת בית המשפט העליון ב- ע"א 2343 בנק קונטיננטל

הוצאות המותרות בניכוי מן השבח - ב- חישוב מס שבח יותרו בניכוי הוצאות אשר הוצאו לרכישת הזכות במקרקעין, השבחת המקרקעין או במכירת המקרקעין, לרבות אלו המפורטות בסעיפים 39 ו- 30א לחוק, אם אינן כלולות בשווי הרכישה ואינן מותרות בניכוי על פי הוראות פקודת מס הכנסה.

פחת - לעניין הקטנת שווי הרכישה בשל פחת ב- חישוב מס שבח ראה גם את הלכת ברמן ו"ע 18232-05-11  ואת פסיקת בית המשפט העליון 5883-18 (piv bv), את עמדת רשות המסים בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2007 חישוב השבח במכירת דירה מגורים שהושכרה למגורים אשר נתקבלה בפסיקה בעניין אביגדור וימן - נציין כי לדעתנו גישה פרשנית זאת של רשות המסים הינה שגויה(ראה גם מיסוי הכנסות משכר דירה למגורים בישראל ) וכך גם נקבע בהחלטה בתביעה הייצוגית אשר הוגשה מול רשות המסים בנושא.

כך לדוגמא יובאו בחשבון ב- חישוב מס שבח הוצאות להשבחת המקרקעין, הוצאות לרכישת זכות חזקה ייחודית, דמי פינויי, אגרות הקשורות לרכישת המקרקעין, מס רכישה, היטל השבחה, מס רכוש, שיפוץ, אדריכלות, דמי תיווך, שכ"ט עו"ד, שכ"ט שמאי, שכ"ט מודד מוסמך, שכ"ט רו"ח, ייצוג מול רשות המסים, ריבית ריאלית וכו' יותרו בניכוי מן השבח.

ראה לעניין ההכרה בהוצאות ב- חישוב מס שבח את פסיקת בית המשפט העליון בעניין מ.ל. השקעות ופיתוח בע"מ אשר מרחיבה את האפשרות לניכוי הוצאות מן השבח והופכת את חישוב מס שבח לכלכלי (מס שבח על הרווח האמיתי).

את השבח מחלקים לשני רכיבים לצורך חישוב מס שבח:

1. שבח ריאלי - סכום השבח פחות הסכום האינפלציוני כהגדרתו להלן.
    שיעור המס החל על השבח הריאלי בחברה הינו בהתאם לשיעור מס חברות בפקודת מס הכנסה (בשנים 2014 ו- 2015 - 26.5%, בשנת 2016 - 25% , בשנת 2017 24% והחל משנת 2018 - 23%).

    1.1. לגבי יחיד השבח הריאלי מתחלק בהתאם לליניאריות "רגילה" (בשונה מליניאריות מוטבת / חדשה אשר חלה על דירת מגורים מזכה בתנאים

           מסוימים), כדלהלן:

          1.1.1. שבח ריאלי עד יום התחילה - מחושב על פי מספר הימים אשר עברו מיום הרכישה ועד ליום 6 בנובמבר 2001  (בהתאם לתיקון מס' 50 לחוק

                    בעקבות המלצות ועדת רבינוביץ) לחלק למספר הימים אשר עברו מיום הרכישה של הנכס ועד ליום המכירה כפול סכום השבח הריאלי.
                    שיעור המס על שבח הריאלי עד יום התחילה הינו מס שולי בשיעור של 47% בשנת 2017 (בשנת 2016 - 48%).
                    אם מועד הרכישה הינו לאחר 6 בנובמבר 2001 אין שבח ריאלי עד יום התחילה.

         1.1.2. יתרת השבח הריאלי לאחר יום התחילה ועד למועד השינוי - מחושב על פי מספר הימים מיום 7 בנובמבר 2001 או מיום הרכישה, לפי

                   המאוחר, ועד ליום 31 בדצמבר 2011 לחלק למספר הימים אשר עברו מיום הרכישה ועד ליום המכירה כפול סכום השבח הריאלי.
                   שיעור המס החל על השבח הריאלי לאחר יום התחילה ועד למועד השינוי הינו 20%.
                   אם מועד הרכישה הינו לאחר יום 31 בדצמבר 2011 אין שבח ריאלי לאחר יום התחילה ועד מועד השינוי.

          1.1.3. יתרת שבח ריאלי לאחר מועד השינוי - הינו סכום ההפרש בין השבח הריאלי לבין הסכום אשר ממתקבל מצירוף של השבח ריאלי עד יום

                    התחילה והשבח הריאלי לאחר יום התחילה ועד למועד השינוי (החלק היחסי מיום 1 בינואר 2012 ועד למועד המכירה של הנכס).
                    שיעור המס החל על שבח ריאלי לאחר מועד השינוי הינו 25% (למעט בעל מניות מהותי באיגוד אשר שיעור המס לגביו הינו 30%).

לעניין החלוקה הליניארית של שבח המקרקעין ראה את פסיקת בית המשפט העליון בעניין פוליטי

שיעורי המס הנ"ל אינם כוללים תוספת מס בשיעור 3% (בשנים 2013 עד 2016 - 2%) לגבי מוכר אשר חל עליו מס נוסף (מס יסף) בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה - נישום אשר חייב במס יסף נדרש להגיש דוח שנתי למס הכנסה בשנת מכירת המקרקעין ותשלום המס הנוסף הינו למס הכנסה ולא למשרד מיסוי מקרקעין.

לעניין קרקע אשר נרכשה בין 1 באפריל 1961 ל- 5 בנובמבר 2001 ראה גם הוראת שעה הקלה במס שבח במכירת מגרשים לבניית דירות אשר עמידה בתנאים לתחולתה יכולה להביא להפחתה משמעותית בחבות במס שבח.

  1.2. לגבי יחיד במכירת דירת מגורים מזכה מתחלק השבח הריאלי לפי ליניאריות מוטבת / חדשה (בכפוף לזכאותו של היחיד להיכנס למסלול זה - ראה

        גם הרפורמה במס שבח והוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 הרפורמה במיסוי דירות מגורים), כדלהלן:

         1.2.1. שבח ריאלי עד יום המעבר - מחושב על פי מספר הימים אשר עברו מיום הרכישה עד ליום 1 בינואר 2014 (להלן: "יום המעבר") לחלק למספר

                  הימים אשר עברו מיום הרכישה ועד ליום המכירה כפול סכום השבח הריאלי.
                  סכום השבח הריאלי עד יום המעבר הינו פטור ממס שבח (לגבי דירות אשר נרכשו לאחר יום המעבר חלק זה אינו רלוונטי).

         1.2.2. יתרת השבח הריאלי לאחר יום המעבר - מחושב על ידי הפחתת השבח הריאלי עד יום המעבר מסכום השבח הריאלי.
                  על יתרת השבח הריאלי לאחר יום המעבר יחול מס שבח בשיעור של 25%.

שיעור מס שבח הנ"ל אינו כולל תוספת מס בשיעור 3% (בשנים 2013 עד 2016 - 2%) לגבי מוכר אשר חל עליו מס יסף בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה - את מס יסף גובה מס הכנסה עם הגשת הדוח השנתי לשנת המכירה ולא משרד מיסוי מקרקעין.

2. שבח אינפלציוני - חישוב הסכום האינפלציוני הינו יתרת שווי הרכישה המתואמת פחות יתרת שווי הרכישה.
    הסכום האינפלציוני נחלק לשניים :

   2.1. סכום אינפלציוני חייב במס בשיעור 10% - מדובר בסכום אינפלציוני אשר נצבר מיום הרכישה של הנכס ועד ליום 31 בדצמבר 1993.
          חישוב סכום אינפלציוני חייב - יתרת שווי רכישה מתואם ליום 31 בדצמבר 1993 פחות יתרת שווי הרכישה.

          נכסים אשר נרכשו החל מיום 1 בינואר 1994 אין שבח אינפלציוני חייב.

  2.2. סכום אינפלציוני פטור - מיום 1 בינואר 1994 ועד ליום המכירה.

  לגבי יחיד במכירת דירת מגורים מזכה בהתאם לליניאריות מוטבת / חדשה  - הוענק פטור ממס בגין השבח האינפלציוני (ראה תיקון 82 לחוק מיסוי מקרקעין אשר אושר לאחר ההצעה לרפורמה במיסוי מקרקעין). 

לעניין חישוב לינארי מוטב של דירת ירושה בתקופת המעבר (1.1.2014 - 31.12.2017) ראה ו"ע 44028-01-16
     

מומלץ לבצע את חישוב מס השבח באמצעות מומחה לחישוב מס שבח וכאשר מס השבח כבר שולם לבדוק באמצעות מומחה מס שבח את הזכאות להחזר מס שבח מקרקעין - מומחה למיסוי מקרקעין יבצע במקרים אלו בדיקות מקיפות ומעמיקות אשר יביאו בחשבון את כל מאפיני העסקה והנתונים האישיים של מוכר הנכס לרבות היותו תושב ישראל או תושב חוץ וכו'.

נציין בנוסף, כי לגבי נכסים אשר נרכשו עד ליום 31 במרץ 1961 נקבעו שיעורי מס היסטורי מיוחדים אשר חלים על מלוא השבח (אינפלציוני וריאלי) ואשר מהווים תקרה לחבות המס המרבי לעומת התחשיבים האמורים לעיל (ניתן לבחור בשיטת חישוב מס שבח העדיפה למוכר המקרקעין).

דהינו, ניתן לבצע חישוב מס שבח בכל החלופות הקיימות, ולבחור בחישוב מס שבח במסלול אשר מביא למס הנמוך ביותר.

 כמו כן, קיימות במקרים רבים אפשרויות לקבלת הטבות / הקלות מס וחישובי מס מיוחדים המאפשרות להגיע לחבות מס שבח נמוכה משמעותית.

לעניין זכויות במקרקעין אשר נרכשו בין 7 בנובמבר 2001 ל- 31 בדצמבר 2003 ראה הנחה במס שבח לרכישה בתקופה הקובעת.

בחישובים פשוטים ניתן להסתייע בסימולטור מס שבח / מחשבון מס שבח של רשות המסים ראה קישור כאן, יחד עם זאת מומלץ תמיד להסתייע ב- מומחה לחישוב מס שבח.

ראה גם: מיסוי מקרקעין טפסים לצורך הדיווחים לרשות המסים.

           שומה עצמית מס שבח, חישוב מס רכישה

מוזמנים ליצור קשר לבדיקת זכאות להחזר מס שבח, בדיקת שומות מס שבח ותכנון מס שבח