מס שבח

מס שבח מקרקעין הינו מס אשר מוטל על שבח (רווח - ראה חישוב מס שבח) של מוכר זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין (בתנאי שלא מדובר בפעילות עסקית או עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי אשר בגינם החיוב במס יהא בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה), למעשה מדובר במס רווח הון ייחוד אשר חל רק על מקרקעין בישראל (נדל"ן בחו"ל ימוסו בידי תושב ישראל בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה).

מס שבח מקרקעין מוטל מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג - 1963 (להלן: "החוק") (שמו הקודם של חוק מיסוי מקרקעין היה חוק מס שבח מקרקעין) אשר נכנס לתוקף ביום 22 באוגוסט 1963.

החוק עבר במהלך השנים מספר רב של תיקונים, אשר הפכו אותו לחוק מס מורכב מאוד, החוק כולל גם הוראות מעבר והוראות שעה מיוחדות רבות - דבר המחייב מומחיות רבה על מנת להתמצא בו.

על פי החוק, מוטל מס שבח על מוכר זכות במקרקעין ועל עושה פעולה באיגוד מקרקעין אשר נוצר להם רווח (שבח) מן המכירה של המקרקעין ואילו על הרוכש בעסקה כאמור מוטל מס רכישה.

הוראות החוק כוללות כוללות גם הנחיות מפורטות לדרך חישוב הרווח (שבח) מן המקרקעין, וכן לאופן חישוב מס שבח על הרווח בחלופות שונות, תוך התייחסות, בין השאר, ליום המכירה, שווי המכירה, עלות הנכס, יום הרכישה, פחת על המקרקעין, הוצאות המותרות בניכוי מן השבח, וכן לשיעורי המס אשר יחולו על השבח תוך התייחסות לשבח אינפלציוני (הכולל סכום אינפלציוני חייב וסכום אינפלציוני פטור) ושבח ריאלי (אשר גם הוא כולל 3 סוגים שונים של שבח ריאלי אשר יחויבו בשיעורי מס שונים באופן מהותי).

שיעורי המס על השבח יכולים להיות שונים באופן מהותי ותלויים, בין השאר, במועד הרכישה של נכס המקרקעין, מהות נכס המקרקעין, פרטי המוכר וכו'.

בהתאם להוראות החוק לעניין שיעורי המס והזיכויים ממנו, יראו את השבח כחלק מן ההכנסה החייבת במס הכנסה בשנת המס אשר בה נמכר נכס המקרקעין.

החוק קובע פטורים שונים ממס שבח וכן הקלות והנחות מס במקרים מסוימים.

ראה גם מקדמת מס שבח

להלן מספר הגדרות הדרושות  לצורך הבנה בסיסית של החוק:

מקרקעין - קרקע בישראל לרבות בתים, בינינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע.

דהינו, החוק הינו חוק טריטוריאלי וחל על נדל"ן בישראל (לרבות יהודה ושומרון) בלבד. נדל"ן בחו"ל אינו נכנס להגדרת מקרקעין לעניין החוק ועל כן, החוק אינו חל עליו (מקרקעין בחו"ל המוחזקים בידי תושב ישראל ימוסו כאמור בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה).

זכות במקרקעין - בעלות, או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים, בין שבדין ובין שביושר, לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין, אשר ניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור, ולעניין הרשאה במקרקעי ישראל - אפילו אם ניתנה ההרשאה לתקופה הקצרה מעשרים וחמש שנים.

מכירה - לעניין זכות במקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה -

1. הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה, או ויתור עליה.
2. הענקתה של זכות לקבל זכות במקרקעין, וכן העברה או הסבה של זכות לקבל זכות במקרקעין או ויתור על זכות כאמור.
3. הענקתה של זכות להורות על הענקה, העברה או הסבה של זכות במקרקעין או על ויתור על זכות במקרקעין, וכן העברתה או הסבתה של זכות להורות כאמור או ויתור עליה.
4. פעולה באיגוד אשר הזכות המוקנית בה מקנה לבעליה כוח, יכולת או זכות לתפוש מקרקעין מסויימים של האיגוד בו מוקנית הזכות או אם אותה זכות מקנה לבעליה את הזכות לדרוש מן האיגוד למסור לתפיסתו מקרקעין מסויימים.

איגוד מקרקעין - איגוד אשר כל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין למעט איגוד אשר הזכויות בו רשומות למסחר בבורסה כהגדרתה בפקודת מס הכנסה, לעניין זה לא יראו כנכסיו של האיגוד - מזומנים, מניות, איגרות חוב, ניירות ערך אחרים ומטלטלין, אשר אינם משמשים לאיגוד לייצור הכנסתו, או שהם משמשים לייצור הכנסתו אולם לדעת המנהל הם טפלים למטרות העיקריות של האיגוד המבוצעות למעשה ולא בדרך ארעית.

לעניין זה איגוד -  חברה וחברה נכרית, כמשמעותן בפקודת החברות, אגודה רשומה כמשמעותה בפקודת האגודות השיתופיות, שותפות הרשומה על פי פקודת השותפויות, אגודה כמשמעותה בחוק העותומני על האגודות 1327.

מומלץ להסתייע במומחה למיסוי מקרקעין

ראה גם שומה עצמית מס שבח

צור קשר לבדיקת זכאות להחזר מס שבח, בדיקת שומות מס שבח.