טופס 2990 א - חישוב מס שבח מקרקעין במכירת דירת מגורים מזכה חייבת בליניאריות חדשה - על פי הוראות סעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג - 1963 (להלן: "החוק").

הטופס כולל את הנתונים והתחשיב לשומה עצמית ומהווה נספח לטופס 7002 - הצהרה על מכירת זכות במקרקעין בהתאם לסעיף 73 לחוק.

להלן הדברים אשר נכללים בטופס:

• נתונים לחישוב המס

1. פרטי המכירה (1.1 - שווי המכירה).
2. שווי הרכישה (ללא ניכוי פחת).
3. ניכויים עפ"י ס' 39 לחוק (יש לצרף קבלות/אסמכתאות בגין הניכויים).
4. פחת.

• חישוב השבח

5. יתרת שווי הרכישה (סעיף 2 ועוד 3 פחות 4).
6. יתרת שווי רכישה מתואמת.

• 6.1 תיאום ליום המכירה.
• 6.2 תיאום ליום 31.12.93 (לצורך חישוב סכום אינפלציוני חייב).
  7. פחת בתנאי אינפלציה (לנכסים אשר נרכשו לפני 1.4.1973).
  8. שבח מקרקעין (סעיף 1.1 ועוד 7 פחות 5).
  9. שבח אינפלציוני (סעיף 6.1 פחות 5).
  10. סכום אינפלציוני חייב (סעיף 6.2 פחות 5).
  11. שבח ריאלי (סעיף 8 פחות 9).
  12. נתוני עזר:
• 12.1 מספר הימים אשר עברו מיום הרכישה ועד לתאריך 1.1.2014.
• 12.2 מספר הימים אשר עברו מיום הרכישה ועד ליום המכירה.
• 12.3 היחס שבין סעיף 12.1 לסעיף 12.2.
  13. שבח ריאלי עד יום המעבר (סעיף 11 כפול 12.3).
  14. יתרת השבח הריאלי לאחר יום המעבר (סעיף 11 פחות סעיף 13).

• סכום המס

השבח הריאלי עד יום המעבר (סעיף 13).

יתרת השבח הריאלי לאחר יום המעבר (סעיף 14).

סכום אינפלציוני חייב (סעיף 10).

15. סכום הפסד עסקי (לקיזוז מן השבח).
16. סכום הפסד הון (לקיזוז מן השבח).
17. יתרה לאחר קיזוז הפסד.
18. שיעור המס.
19. הנחה לרכישה בתקופה הקובעת.
20. סכום המס (סעיף 17 כפול 18 כפול סעיף 19).

 לעניין קיזוז הפסד מן השבח ראה טופס 1271א

• המס לתשלום

21. סה"כ מס השבח (סיכום שורת סכום המס סעיף 20).
22. זיכוי הפקעה (סעיף 21 כפול 50%).
23. זיכויים לפי אישור פ"ש.
24. יתרת המס לתשלום (סעיף 21 פחות סעיפים 22 ו/או 23).
25. תקרת המס עפ"י סעיף 48א(ד) לחוק לרכישות לפני 1.4.1961 (סעיף 8 פחות הפסדים כפול שיעור המס המוגבל).
26. המס לתשלום (הנמוך מבין סעיף 24 וסעיף 25).

ראה גם חישוב מס שבח 

להלן תמצית הנחיות רשות המסים:

 על פי הוראות סעיף 73(א) לחוק מיסוי מקרקעין, נקבע כי המוכר זכות במקרקעין ימסור למנהל, תוך 30 יום מיום המכירה, הצהרה המפרטת את:

1. פרטי הזכות.
2. פרטי העסקה.
3. התמורה בעד מכירת הזכות ותאריך מכירתה.
4. הניכויים והתוספות שהוא תובע לעניין חישוב השבח.
5. סכום המס המגיע ודרך חישובו.
6. זכאות לפטור או הנחה מן המס החל.

על פי הוראות סעיף 73(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, נקבע כי העושה פעולה באיגוד מקרקעין ימסור למנהל, תוך 30 יום מיום עשיית הפעולה, הצהרה המפרטת את:

1. הפעולה אשר נעשתה.
2. תאריך עשיית הפעולה.
3. התמורה בעד הפעולה.
4. התמורה בעד רכישת הזכות באיגוד ותאריך רכישתה.
5. הניכויים והתוספות שהוא תובע לעניין חישוב השבח.
6. סכום המס המגיע ודרך חישובו.
7. זכאות לפטור או הנחה מהמס החל.

כמו כן, להצהרה יצורף מאזן של איגוד המקרקעין לסוף השנה שלפני יום עשיית הפעולה ככל שהאיגוד חייב בעריכתו.

הדיווח על סכום המס המגיע ודרך חישובו מתבצע באמצעות טופס זה, והוא יצורף לטופס ההצהרה – טופס 7002 או טופס 7000 (במקרה של מכירה מעל תקרת הפטור).

לנוחיותך, ניתן לערוך את החישוב במתכונת טופס 2990 באמצעות אתר האינטרנט של רשות המסים תחת נושא "חשב ובדוק" ו- "מיסוי מקרקעין".

לאחר קליטת הצהרתך, תשלח אליך הודעת שומה בהתאם לסכום המס שחישבת בהצהרתך. את המס עליך לשלם תוך 60 ימים מיום המכירה ואם חלים על המכירה סעיפים 52/51 – במועד מסירת ההודעה לפי סעיף 76.

הערות:

• אם הנכס נרכש בכמה שלבים, יש לחשב שומת מס שבח לכל שלב מהרכישה בנפרד, לקבוע את הסכום האינפלציוני החייב את השבח הריאלי עד תחילה ואת יתרת השבח הריאלי, ולסכמם בטופס מרכז על פיו יחושב סכום המס.
• אם הנכס הנמכר הוא בבעלות או בחכירה של מספר בעלים שאינם בני זוג או ילדים עד גיל 18, יגיש כל בעל, לגבי חלקו, חישוב מס שבח בנפרד. במקרה כזה יש לערוך את כל החישובים בהתאם לחלק היחסי של כל בעל ולפי מועד הרכישה שלו.

הדברים המובאים בטופס זה ובדברי ההסבר

אינם באים במקום הוראות החוק או הוראות נוהל שנקבע

ראה גם הצהרה על מכירת / רכישת זכות במקרקעין

 להלן תמצית הנחיות רשות המסים לעריכת חישוב מס השבח – בהתאם לסעיפי הטופס

• נתונים לחישוב מס

סעיף 1 –     יש לרשום את שווי המכירה בהתאם להוראות סעיף 17 לחוק. שווי המכירה יכלול כל תשלום שחל על המוכר והקונה התחייב לשלם, בין במישרין ובין בעקיפין, בין בכסף ובין בשווי כסף.

סעיף 2 -      יש לרשום את שווי הרכישה, בהתאם להוראות סעיפים 21 עד 36 לחוק, את יום הרכישה בהתאם להוראות סעיף 37 לחוק ואת מדד יום הרכישה.

סעיף 3 -      יש לרשום את סכום ההוצאה אותה הנך מבקש להתיר בניכוי לשם קביעת השבח בהתאם להוראות סעיף 39 לחוק, את תאריך התיאום והמדד.

סעיף 4 -      יש לרשום את סכום הפחת בהתאם להגדרה שבסעיף 47 לחוק והוראות סעיף 21 לפקודת מס-הכנסה. לגבי נכסים ברי פחת אשר נרכשו לפני 1.4.1973 יש לציין את תאריך ומדד אמצע התקופה בה נצבר הפחת.

• חישוב השבח

יש לבצע חישובים בהתאם להנחיות שבגוף הטופס.

סעיף 7 -      הסעיף מתייחס לנכסים ברי פחת אשר נרכשו לפני 1.4.1973 להם נקבעה הוראה בסעיף 4 לתיקון מספר 12 לחוק.

סעיף 12 -    במסגרת תיקון 76 לחוק נקבע כי השבח הריאלי במכירת דירת מגורים מזכה, יחולק לשתי תקופות (ליניארית חדשה):

1. השבח הריאלי מיום הרכישה עד יום המעבר (1.1.2014).
2. יתרת השבח הריאלי לאחר יום המעבר (מיום 2.1.2014 ועד ליום המכירה).

החלוקה של השבח הריאלי תתבצע על פי יחס מספר הימים בכל תקופה לכלל תקופת השבח.

• בתקופה שמיום 1.1.2014 ישנם תנאים לזכאות לחישוב לפי לינארית חדשה.

ראה גם שומה עצמית מס שבח

• סכום המס

סעיף 15 -    יש לרשום את סכום ההפסד העסקי אשר יקוזז תחילה כנגד השבח הריאלי ויתרתו יקוזז כנגד הסכום האינפלציוני החייב (הנך רשאי שלא לקזז את היתרה כנגד הסכום האינפלציוני החייב).

יש לצרף אישור מקורי על גובה ההפסד מפקיד השומה.

סעיף 16-     יש לרשום את סכום הפסד ההון אשר יקוזז תחילה כנגד השבח הריאלי ויתרתו כפול 3.5 תקוזז כנגד הסכום האינפלציוני החייב.

                  יש לצרף אישור מקורי על גובה ההפסד מפקיד השומה.

סעיף 18 -    יש לרשום את שיעור המס המתאים לשבח הריאלי עד יום התחילה וליתרת השבח כאמור בסעיף 48א לחוק.

סעיף 19 -    יש לרשום את אחוז ההנחה לתקופה הקובעת וזאת לגבי מי שרכש את הזכות במקרקעין הנמכרת מיום 7.11.2001 ועד 31.12.2002 (הנחה בשיעור 20%) או מיום 1.1.2003 ועד 31.12.2003 (הנחה בשיעור 10%) והכל בהתאם לתנאים והמגבלות אשר נקבעו בסעיף 48א(ד1) לחוק.

סעיף 22 -    יש לחשב את סכום הזיכוי מן המס במכירת זכות במקרקעין שהיא הפקעה או בהחלפת מקרקעין בשל צו רשות מוסמכת אשר בגינה שולמו תשלומי איזון כאמור בסעיף 48ג לחוק.

סעיף 23 -    יש לרשום את סכום הזיכויים כפי שאישר פקיד השומה. יש לצרף את האישור המקורי על גובה הזיכויים מפקיד השומה.

סעיף 25 -    יש לחשב את תקרת המס ממנה לא יעלה המס וזאת בהתאם למועד הרכישה החל משנת 1948 ועד לשנת המס 1960 (31.3.1961) כאמור בסעיף 48א(ד) לחוק.

לחץ כאן לטופס 2990א

ראה גם חישוב מס שבח, מיסוי מקרקעין טפסים