ו"ע 57111-05-16 פי.אי.וי נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה
העוררת חברה זרה הרשומה בהולנד, הייתה בעלים של דירת מגורים בקיסריה.
בשנת 2015 מכרה העוררת את דירת המגורים למר אייל אקרמן (בנו של השוכר) והגישה דיווח בהתאם לתמורה המוסכמת במכירה.
מנהל מיסוי מקרקעין חדרה לא קיבל את הצהרת העוררת וקבע את שווי הדירה על פי שוויה בשוק החופשי. בנוסף לא קיבל המשיב את שווי הרכישה של הדירה וכן טען כי יש לנכות פחת אף שהחברה לא הגישה דוחות ולא נוכה על ידה פחת.
מיום קבלת החזקה בדירה הדירה הושכרה למר אריה אקרמן.
שווי המכירה - נקבע כי הואיל והכלל הינו קביעת שווי לפי מבחן אובייקטיבי והחריג הנו השווי המוסכם, נקבע בפסיקה כי הנטל להחלת החריג מוטל על כתפי הטוען לכך ועליו יהא להוכיח כי התמורה נקבעה בתם לב ואינה מושפעת מיחסים מיוחדים.
הואיל והעוררת לא טרחה להביא ראיות כלשהן מטעמה נפסק כי שווי המכירה יהא בהתאם לשווי השוק של דירת המגורים.
שווי הרכישה – המחלוקת בעניין זה הייתה בגובה סכום המע"מ ברכישה. המשיב טען כי ככל שהעוררת הייתה "עוסק" היא הייתה זכאית לנכות את מס התשומות אשר שולם על ידה, ועל כן, יש לקבוע את שווי הרכישה ללא סכום המע"מ. העוררת טענה כי לא הייתה "עוסק" ולא ניכתה את התשומות אשר שילמה בעת רכישת הדירה. עוד טענה כי מס הרכישה שולם בקניית הדירה, על הסכום כולל המע"מ.
נפסק כי כל עוד לא הוכח כי הנישום ניכה את מס התשומות ששילם ברכישה, יש לקבוע את שווי הרכישה על פי השווי הכולל ולא לפי השווי המופחת (גם אם היה רשאי לנכות את התשומות ולא עשה כן).
ניכוי פחת – הצדדים חלוקים בינהם בשאלה האם בחישוב יתרת שווי הרכישה לצורך חישוב השבח שנצבר לעוררת יש לנכות את הפחת אשר רשאית הייתה העוררת לנכות מהכנסותיה. ועדת הערר מפנה בעניין זה אל הפסיקה בעניין ברמן ושות' ו"ע 18232-05-11 אשר קבע כי אין לנכות משווי הרכישה פחת אשר לא נוכה בפועל מהכנסתו של המוכר. נקבע כי דברים אלו נכונים גם מקום בו המוכר לא דיווח כלל על הכנסותיו, אף אם היה חייב לדווח עליהן. כל עוד לא ניכה המוכר את הפחת מהכנסותיו, יהיה בניכוי הפחת ממחיר הרכישה משום הטלת מס על רווח/שבח אשר כלל לא נצבר למוכר.