החלטת מיסוי 24/06 - מיסוי מקרקעין - נטרול תקופת הקמה בעסקת B.O.T – החלטת מיסוי בהסכם
העובדות:
- מוסד א' (להלן: "המוסד") הינו מוסד להשכלה גבוהה המקיים לימודים לתארים אקדמיים מוכרים. המוסד מסווג "כמוסד ציבורי" כהגדרתו בסעיף 9(2) לפקודת מס הכנסה ומתוקצב על ידי המועצה להשכלה גבוהה (הועדה לתכנון ולתקצוב).
- המוסד הינו בעל הזכות להחזיק ולהשתמש במקרקעין עליהם נמצאים מבני המוסד וחצריו.
- בכוונת המוסד להרחיב את פעילותו, בין היתר, בדרך שלל הקמת מעונות לסטודנטים. לצורך כך, התקשר המוסד עם יזם לבניית מעון סטודנטים, שיכלול בקומת הקרקע חנות ספרים, חנות כלי כתיבה, בית קפה ומסעדה, מרכז ספורט וכן חנויות הלבשה, הנעלה, שירותים בנקאיים, תקשורת וכיו"ב, ולבניית חניון (להלן: "הפרויקט").
- הפרויקט יבנה בשיטת (B.O.T) Built Operate Transfer כאשר בתמורה לשירותי הבניה תהיה ליזם זכות להפעיל את הפרויקט, להשכירו, לנהלו ולקבל את ההכנסות הפירותיות ממנו וזאת לתקופה של 299 חודשים שתחילתם ביום בו תינתן למבנה תעודת גמר כמשמעותה בחוק התכנון והבניה.
- בניית הפרויקט תחל תוך 60 יום מקבלת כל ההיתרים והאישורים הנדרשים על פי דין לבניית הפרויקט בכללותו ובלבד שעד אותו מועד ייחתם הסכם לווי בנייה בין היזם לבנק המלווה.
- בהתאם לחוזה ההפעלה, בכל "תקופת ההקמה", הצפויה להמשך כ- 24 חודשים (להלן: "תקופת ההקמה"), תהיה ליזם זכות ורשות להשתמש ולהחזיק ב"מקרקעין" לשם ביצוע ובניית הפרויקט בלבד. בתקופת ההקמה מעמדו של היזם לגבי המקרקעין והמחוברים אליהם חיבור של קבע, יהיה כ"בר רשות" בלבד.
- בתקופת השימוש (ממועד סיום הבניה) יקבל היזם חזקה בקרקע לצורך הפעלת המבנה, וזאת לתקופה של 299 חודשים (להלן: "תקופת ההפעלה").
פרטי הבקשה:
לקבוע כי העמדת המקרקעין ליזם לא תחשב ל"מכירה", ולפיכך העמדת המקרקעין לא תחויב במס מכל סוג שהוא החל במכירת מקרקעין, קרי, לא תחויב במס שבח ובמס מכירה על ידי המוסד ולא במס רכישה על ידי היזם.
החלטת המיסוי ותנאיה:
- בנסיבות המתוארת לעיל, לא תקום במועד העסקה חבות במס שבח ובמס מכירה למוסד וחבות במס רכישה ליזם, זאת בשל נטרול ההקמה אשר לא תבוא במניין תקופת ההפעלה.
- תקופת ההקמה לגבי כלל המקרקעין תסתיים במועד סיום כל הבניה או במועד הפעלת חלק מהפרויקט, כמוקדם מביניהם.
- אם תוארך בעתיד תקופת הזיכיון מעבר ל- 25 שנים (בנטרול תקופת ההקמה) ייבחנו מחדש השלכות המס.
- במסגרת החלטת המיסוי נקבעו מגבלות ותנאים נוספים.
לחץ כאן להחלטת מיסוי 24/06