הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 10/2002 - הרפורמה במיסוי מקרקעין – אופציות במקרקעין (הוראת שעה)

ביום 24 במרץ 2002 פורסם ברשומות תיקון מס' 50 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963, (להלן: "התיקון") אשר הוסיף, בין היתר כהוראת שעה, את פרק חמישי 2 לחוק ועניינו מיסוי אופציות במקרקעין.

פרק זה יחול על עסקאות אשר נעשו החל מיום 7.11.01 ועד ליום 31.12.03 (להלן: "התקופה הקובעת").

במטרה לעודד שוק משני של מסחר באופציות ועל מנת להקל ולשחרר את הפוטנציאל היזמי, נקבעו, כהוראת שעה, פטורים ממיסי מקרקעין בשלבי המסחר באופציות.

לאור המגמה אשר צוינה לעיל, רק אופציות אשר יעמדו בתנאים הקבועים בפרק חמישי 2 (להלן: "אופציה ייחודית") ייהנו ממסלול המיסוי המיוחד ויזכו בפטור האמור. יודגש כי הוראות הפרק יחולו על מכירת אופציה כאמור, אך ורק בתקופה הקובעת.

מכירה של כל אופציה אחרת אשר אינה עונה על התנאים הקבועים בפרק חמישי 2 (להלן: "אופציה כללית") תמשיך ותמוסה בהתאם למסלול הקיים בחוק, כמפורט בהוראת ביצוע  מ.ש. 80/142, כעסקה עצמאית לכל דבר ועניין החייבת במס שבח, מס מכירה ומס רכישה.

יוצא אפוא, כי לצד ההוראות הכלליות והדין הקיים לגבי מכירתן של אופציות בכלל, יחול פרק מיוחד למיסוי אופציות ייחודיות.

על פי התיקון, מכירת אופציה ייחודית תתחייב במס הכנסה על פי סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה (להלן: "הפקודה") או במס רווח הון לפי חלק ה' לפקודה ותהא פטורה ממס שבח, מס מכירה ומס רכישה.

בטרם תסווג האופציה כאופציה ייחודית, יש לוודא שאכן מדובר בזכות לרכישת זכות במקרקעין ולא במכירת הזכות במקרקעין גופה. כלומר: הזכות למימוש ניתנה לבעל האופציה ותלויה היא בהודעת מימוש מטעמו.

כל התקשרות אחרת כגון: חוזה מותלה או מתן זכות בחוזה לביטולו או מתן זכות סירוב, אינם אופציה כלל ויכול ויעידו על מכירת זכויות המוכר במקרקעין.

על מנת ליהנות מן ההקלות במס הקבועות בפרק חמישי 2 לחוק יש לבחון סיווגה של האופציה, אם ייחודית היא אם לאו, בעת מכירתה.

העובדה כי בשלבים מוקדמים יותר של מכירת האופציה היא סווגה כאופציה ייחודית ונהנתה מהקלות המס הקבועות בפרק, אין בה כדי להקנות לה מעמד ככזו בהעברות הבאות ובכל מכירה ייבדק סיווג האופציה מחדש. כך גם להיפך, העובדה כי בשלבים מאוחרים יותר של סיחור האופציה זו לא סווגה כאופציה ייחודית אין בכך כדי לגרוע מסיווגה ככזו בהעברות קודמות.

לחץ כאן להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 10/2002

לחץ כאן לתוספת מס' 1 להו"ב 10/2002

ראה גם: חישוב מס שבח, שומה עצמית מס שבח, מיסוי מקרקעין טפסים