חישוב מס שבח

 

הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג - 1963 (להלן: "החוק") קובעות כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח (רווח) במכירת זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין לפי העניין.

להלן מדריך חישוב מס שבח:

השבח הינו הסכום אשר בו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה.

כמובן שכאשר נוצר הפסד מן העסקה או אין רווח לא משולם מס שבח.

 

להלן מספר הגדרות בסיסיות לצורך עריכת חישוב מס השבח:

יתרת שווי רכישה - הינו סכום שווי הרכישה של הנכס בצירוף הוצאות המותרות בניכוי בהתאם לחוק ומסכום זה ינוכה סכום פחת.

 

יתרת שווי רכישה מתואמת - שווי הרכישה וסכום הפחת, מתואמים בהתאם למדד המחירים לצרכן, מיום הרכישה ועד ליום המכירה בצירוף ההוצאות המותרות בניכוי בהתאם לחוק כאשר הן מתואמות מיום ההוצאה ועד ליום המכירה.

 

לעניין אופן התיאום למדד ראה את פסיקת בית המשפט העליון ב- ע"א 2343 בנק קונטיננטל

 

הוצאות המותרות לניכוי מהשבח - יותרו בניכוי הוצאות אשר הוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה, לרבות אלו המפורטות בסעיפים 39 ו- 30א לחוק, אם אינן כלולות בשווי הרכישה ואינן מותרות בניכוי על פי פקודת מס הכנסה.

 

לעניין פחת ראה גם את הלכת ברמן ו"ע 18232-05-11 , את עמדת רשות המסים בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2007 חישוב השבח במכירת דירה מגורים שהושכרה למגורים אשר נתקבלה בפסיקה בעניין אביגדור וימן נציין כי לדעתנו גישה זאת של רשות המסים הינה שגויה ו- מיסוי הכנסות משכר דירה למגורים בישראל .


כך לדוגמא הוצאות להשבחת המקרקעין, הוצאות לרכישת זכות חזקה ייחודית, דמי פינויי, אגרות הקשורות לרכישת המקרקעין, מס רכישה, היטל השבחה, מס רכוש, שיפוץ, אדריכלות, דמי תיווך, שכ"ט עו"ד, שכ"ט שמאי, שכ"ט מודד מוסמך, שכ"ט רו"ח, ייצוג מול רשות המסים, ריבית ריאלית וכו' יותרו בניכוי מן השבח.

 

ראה לעניין ההכרה בהוצאות את פסיקת בית המשפט העליון בעניין מ.ל. השקעות ופיתוח בע"מ אשר מרחיבה את האפשרות לניכוי הוצאות מן השבח.

את השבח מחלקים לשני רכיבים:

 

1. שבח ריאלי - סכום השבח פחות הסכום האינפלציוני כהגדרתו להלן.
    שיעור המס החל על השבח הריאלי בחברה הינו בהתאם לשיעור מס חברות (בשנת 2016 - 25% , בשנת 2017 24% והחל משנת 2018 - 23%).

 

    1.1. לגבי יחיד השבח הריאלי מתחלק בהתאם לליניאריות "רגילה" (בשונה מליניאריות מוטבת / חדשה אשר חלה על דירת מגורים מזכה בתנאים

           מסוימים), כדלהלן:

          1.1.1. שבח ריאלי עד יום התחילה - מחושב על פי מספר הימים אשר עברו מיום הרכישה ועד ליום 6 בנובמבר 2001  (בהתאם לתיקון מס' 50 לחוק

                    בעקבות המלצות ועדת רבינוביץ) לחלק למספר הימים אשר עברו מיום הרכישה של הנכס ועד ליום המכירה כפול סכום השבח הריאלי.
                    שיעור המס על שבח הריאלי עד יום התחילה הינו מס שולי בשיעור של 47% בשנת 2017 (בשנת 2016 - 48%).
                    אם מועד הרכישה הינו לאחר 6 בנובמבר 2001 אין שבח ריאלי עד יום התחילה.

 

         1.1.2. יתרת השבח הריאלי לאחר יום התחילה ועד למועד השינוי - מחושב על פי מספר הימים מיום 7 בנובמבר 2001 או מיום הרכישה, לפי

                   המאוחר, ועד ליום 31 בדצמבר 2011 לחלק למספר הימים אשר עברו מיום הרכישה ועד ליום המכירה כפול סכום השבח הריאלי.
                   שיעור המס החל על השבח הריאלי לאחר יום התחילה ועד למועד השינוי הינו 20%.
                   אם מועד הרכישה הינו לאחר יום 31 בדצמבר 2011 אין שבח ריאלי לאחר יום התחילה ועד מועד השינוי.

 

          1.1.3. יתרת שבח ריאלי לאחר מועד השינוי - הינו סכום ההפרש בין השבח הריאלי לבין הסכום אשר ממתקבל מצירוף של השבח ריאלי עד יום

                    התחילה והשבח הריאלי לאחר יום התחילה ועד למועד השינוי (החלק היחסי מיום 1 בינואר 2012 ועד למועד המכירה של הנכס).
                    שיעור המס החל על שבח ריאלי לאחר מועד השינוי הינו 25% (למעט בעל מניות מהותי באיגוד אשר שיעור המס לגביו הינו 30%).

 

לעניין החלוקה הליניארית של שבח המקרקעין ראה את פסיקת בית המשפט העליון בעניין פוליטי

שיעורי המס הנ"ל אינם כוללים תוספת מס בשיעור 3% (בשנים 2013 עד 2016 - 2%) לגבי מוכר אשר חל עליו מס נוסף בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה.

 

לעניין קרקע אשר נרכשה בין 1 באפריל 1961 ל- 5 בנובמבר 2001 ראה גם הוראת שעה הקלה במס שבח במכירת מגרשים לבניית דירות אשר עמידה בתנאים לתחולתה יכולה להביא להפחתה משמעותית בחבות במס שבח.

 

דירת מגורים מזכה

  1.2. לגבי יחיד במכירת דירת מגורים מזכה מתחלק השבח הריאלי לפי ליניאריות מוטבת / חדשה (בכפוף לזכאותו של היחיד להיכנס למסלול זה - ראה

        גם הרפורמה במס שבח והוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 הרפורמה במיסוי דירות מגורים), כדלהלן:

 

         1.2.1. שבח ריאלי עד יום המעבר - מחושב על פי מספר הימים אשר עברו מיום הרכישה עד ליום 1 בינואר 2014 (להלן: "יום המעבר") לחלק למספר

                  הימים אשר עברו מיום הרכישה ועד ליום המכירה כפול סכום השבח הריאלי.
                  סכום השבח הריאלי עד יום המעבר הינו פטור ממס שבח.

 

         1.2.2. יתרת השבח הריאלי לאחר יום המעבר - מחושב על ידי הפחתת השבח הריאלי עד יום המעבר מסכום השבח הריאלי.
                  על יתרת השבח הריאלי לאחר יום המעבר יחול מס שבח בשיעור של 25%.

שיעור המס הנ"ל אינו כולל תוספת מס בשיעור 3% (שנים 2013 עד 2016 - 2%) לגבי מוכר אשר חל עליו מס יסף בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה.

2. שבח אינפלציוני - חישוב הסכום האינפלציוני הינו יתרת שווי הרכישה המתואמת פחות יתרת שווי הרכישה.
    הסכום האינפלציוני נחלק לשניים :

 

   2.1. סכום אינפלציוני חייב במס בשיעור 10% - מדובר בסכום אינפלציוני אשר נצבר מיום הרכישה של הנכס ועד ליום 31 בדצמבר 1993.
          חישוב סכום אינפלציוני חייב - יתרת שווי רכישה מתואם ליום 31 בדצמבר 1993 פחות יתרת שווי הרכישה.

          נכסים אשר נרכשו החל מיום 1 בינואר 1994 אין שבח אינפלציוני חייב.

 

  2.2. סכום אינפלציוני פטור - מיום 1 בינואר 1994 ועד ליום המכירה.

  לגבי יחיד במכירת דירת מגורים מזכה בהתאם לליניאריות מוטבת / חדשה  - הוענק פטור ממס בגין השבח האינפלציוני (ראה תיקון 82 לחוק מיסוי מקרקעין אשר אושר לאחר ההצעה לרפורמה במיסוי מקרקעין). 

לעניין חישוב לינארי מוטב של דירת ירושה בתקופת המעבר (1.1.2014 - 31.12.2017) ראה ו"ע 44028-01-16
     

מומלץ לבצע את חישוב מס השבח באמצעות מומחה לחישוב מס שבח וכאשר מס השבח כבר שולם לבדוק באמצעות מומחה מס שבח זכאות להחזר מס שבח.

   

נציין בנוסף, כי לגבי נכסים אשר נרכשו עד ליום 31 במרץ 1961 נקבעו שיעורי מס היסטורי מיוחדים אשר חלים על מלוא השבח (אינפלציוני וריאלי) ואשר מהווים תקרה לחבות המס המרבי לעומת התחשיבים האמורים לעיל.

 כמו כן, קיימות במקרים מסויימים אפשרויות לקבלת הטבות / הקלות מס המאפשרות להגיע לתוצאות מס עדיפות.

לעניין זכויות במקרקעין אשר נרכשו בין 7 בנובמבר 2001 ל- 31 בדצמבר 2003 ראה הנחה במס שבח לרכישה בתקופה הקובעת.

בחישובים פשוטים ניתן להסתייע בסימולטור / מחשבון מס שבח של רשות המסים ראה קישור כאן.

 

ראה גם: מיסוי מקרקעין טפסים לצורך הדיווחים לרשות המסים.

           שומה עצמית מס שבחחישוב מס רכישה

 

מוזמנים ליצור קשר לבדיקת זכאות להחזר מס שבח, בדיקת שומות מס שבח ותכנון מס שבח