חישוב מס הרכישה

סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג - 1965 (להלן: "החוק") קובע כי במכירת זכות במקרקעין, יהא רוכש המקרקעין חייב במס רכישה בשיעור מן השווי של המכירה.

בחוק ובתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) נקבעו שיעורי המס בהתאם לסוג הנכס אשר הנרכש. כמו כן, נקבעו התנאים לקבלת פטור מלא ופטור חלקי ממס רכישה.

בתקנה 2(1) נקבע שיעור מס הרכישה לגבי רכישת זכות במקרקעין אשר אינה דירת מגורים (כהגדרתה בסעיף 9 לחוק בשונה מההגדרה לעניין מס שבח) יהא בגובה 6% משווי המכירה (החל מיום 1 באוגוסט 2013 - ראה הרפורמה במיסוי מקרקעין).

כחריג לשיעור מס זה נקבע כי רכישת קרקע אשר קיימת לגביה תכנית בנייה, המתירה בנייה של דירה אחת לפחות למגורים, אשר בגינה התקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות, תוך שנתיים ממועד הרכישה, תתוקן שומת מס הרכישה ותעמוד על שיעור של 5%.

בתקנה 2(2) נקבע כי שיעור מס הרכישה לדירת מגורים אשר תשמש למגורים יהא כקבוע בסעיף 9 לחוק.

בסעיף 9 נקבע כי בעת רכישת דירת מגורים, ייערך חישוב על פי מדרגות שווי ושיעור מס ייחודי לכל מדרגה.

הסעיף האמור עושה הבחנה בין מדרגות מס רכישה בחישוב רגיל לבין מדרגות מס רכישה בחישוב לדירה יחידה:

חישוב רגיל של מס רכישה יחול על מי אשר בבעלותו דירת מגורים נוספת על הדירה הנרכשת.

חישוב מס רכישה לדירה יחידה יחול על יחיד תושב ישראל אשר בבעלותו רק הדירה הנרכשת.

• אם בבעלותו של הרוכש דירת מגורים אחת נוספת, מלבד הדירה החדשה הנרכשת, אשר אותה מכר תוך שנתיים מיום רכישת הדירה החדשה או תוך שנה מן היום אשר נמסרה לו הדירה החדשה (אם נרכשה מקבלן), יראוהו כבעל דירה יחידה לצורך חישוב מס רכישה - לעניין זה ראה את הוראת השעה לתקופה מיום 1 במאי 2016 ועד ליום 30 באפריל 2021 אשר מקצרת תקופה זאת לשנה וחצי בלבד.

במועד מכירת הדירה הנוספת יש לדווח למשרד מיסוי מקרקעין האזורי.

• לעניין מניין הדירות אשר בבעלות הרוכש יש לראות את הרוכש, בן-זוג/ ידועים בציבור וילדים עד גיל 18 כרוכש אחד.
• במניין הדירות של הרוכש, לא תחשב דירה אשר הושכרה בשכירות מוגנת לפני 1 בינואר 1997 או דירה אשר חלקו של הרוכש בה אינו עולה על 1/3.
• במניין הדירות של הרוכש, יש להתחשב גם בדירות אשר התקבלו בירושה/מתנה.

ראה גם הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2011 - היקף תחולת התא המשפחתי

 תקנה 16 קובעת כי ברכישת משק חקלאי יופרד חישוב מס הרכישה לחלק משווי הזכות המיוחס לבניין המשמש למגורים ולחלק המיוחס לשווי הנקי המהווה את יתרת השווי.

שיעורי המס ברכישת משק חקלאי

שיעור מס רכישה לגבי חלק השווי אשר מיוחס למגורים יחויב במס רכישה על פי כללי החיוב לדירת מגורים כאמור לעיל.

לגבי השווי הנקי יתבצע חישוב על פי שיעורי המס להלן:

• 0.5% על חלק השווי אשר אינו עולה על סכום המדרגה הראשונה.
• 5% על חלק השווי אשר עולה על סכום המדרגה הראשונה.

• מדרגות מס רכישה מתעדכנות בהתאם להוראות החוק אחת לשנה על פי שיעור עליית המדד.
• ברכישת חלק מדירת מגורים יש לחשב את מס הרכישה על פי שווי הדירה בשלמותה ואת תוצאת חישוב מס הרכישה יש להכפיל בחלק היחסי אשר נרכש.

חישוב מס רכישה לרכישה במסגרת "קבוצת רכישה"

במסגרת תיקון מס' 69 לחוק, הוסדר אופן החיוב במס רכישה לנישום אשר רוכש זכות במקרקעין במסגרת קבוצות רכישה. במסגרת התיקון הנ"ל הוגדרה קבוצת רכישה ונקבע כי שווי הרכישה במקרה כאמור יהא שווי הנכס הבנוי. בנוסף נקבע כי במכירת זכות במקרקעין אל קבוצות רכישה תהא חבות במס ערך מוסף ותשלומו יהא תנאי נוסף לרישום הרכישה בטאבו.

מדרגות מס רכישה מתעדכנות מידי שנה ויש לבצע את החישוב בהתאם למדרגות מס רכישה המעודכנות, ראה -  מדרגות מס רכישה 2021.

מומלץ להסתייע במומחה למיסוי מקרקעין

ראה גם: מיסוי מקרקעין טפסים , חישוב מס שבח