תאריך: 4 באוגוסט 2013
תמצית הרפורמה במס שבח - כולל הוראות המעבר (2014 - 2017) והוראות הקבע החל משנת 2018
הרינו מתכבדים להביא לידיעתכם כי לאחרונה אושרו תיקונים משמעותיים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין) הכוללים, בין השאר, רפורמה משמעותית במס שבח, מס רכישה ובמיוחד בנושא מיסוי (מס שבח ומס רכישה) דירות מגורים, כמפורט להלן:
- מס רכישה הועלה ל 6%
מס רכישה עלה ב 1% ל 6% לגבי רכישת נכס מקרקעין בישראל שאינו דירת מגורים. יחד עם זאת, מי שרוכש יהא זכאי להחזר של 1% ממס הרכישה ובלבד שבתוך שנתיים התקבל היתר בניה לדירת מגורים. (ראה תקנות מיסוי מקרקעין רכישה (שבח ורכישה)( מס רכישה), התשע"ג 2013).
ראה גם חישוב מס רכישה
- מס רכישה לגבי דירות מגורים
החוק החדש הביא לשינוי בשיעורי מס רכישה לגבי רכישות דירות מגורים בישראל. החוק מעלה בצורה מדורגת את שיעורי מס רכישה לגבי רכישת דירות. החוק אף קובע כי רכישת דירות מגורים אשר שוויין עולה על 15 מיליון ₪ יחויבו במס רכישה בשיעור של 10% לגבי השווי אשר עולה על 15 מיליון. כמו כן, החוק מבטל את הקלות במס רכישה לתושב חוץ ברכישת דירה יחידה.
- להלן שיעור מס הרכישה אשר יחולו מיום 1 באוגוסט 2013 ועד ליום 31 בדצמבר 2014:
- על חלק השווי שעד 1,089,350 ₪ - 5%.
- על חלק השווי העולה על 1,089,350 ₪ ועד 3,268,040 ₪ - 6%.
- על חלק השווי העולה על 3,268,040 ₪ ועד 4,500,000 ₪ - 7%.
- על חלק השווי העולה על 4,500,000 ₪ ועד 15,000,000 ₪ - 8%.
- על חלק השווי העולה על 15,000,000 ₪ - 10%.
- להלן שיעור מס הרכישה אשר יחולו מיום 1 בינואר 2015:
- על חלק השווי שעד 1,055,935 ₪ - 3.5%.
- על חלק השווי העולה על 1,055,935 ₪ ועד 4,500,000 ₪ - 5%.
- על חלק שווי העולה על 4,500,000 ₪ ועד 15,000,000 ₪ - 8%.
- על חלק השווי העולה על 15,000,000 ₪ - 10%.
- יחד עם זאת נקבע כי יחיד תושב ישראל אשר הדירה שרכש (החל מיום 1 באוגוסט 2013) היא דירתו היחידה יחויב במס רכישה כדלהלן:
- על חלק השווי שעד 1,470,560 ₪ - יהא פטור ממס רכישה.
- על חלק השווי העולה על 1,470,560 ₪ ועד 1,744,270 ₪ - 3.5%.
- על חלק השווי העולה על 1,744,270 ₪ ועד 4,500,000 ₪ - 5%.
- על חלק השווי העולה על 4,500,000 ₪ ועד 15,000,000 ₪ - 8%.
- על חלק השווי העולה על 15,000,000 ₪ - 10%.
לעניין זה קובע התיקון כי החזקה בדירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש (לפני התיקון היה 25%) לא תובא בחשבון לעניין הגדרת "דירה יחדה".
כמו כן, נקבע כי תושב חוץ אשר בתוך שנתיים מיום הרכישה הפך לעולה חדש או תושב חוזר ותיק כמשמעותם בפקודת מס הכנסה יחשב לעניין זה כתושב ישראל ויהא זכאי לקבל את ההפרש במס הרכישה כאמור (ראה גם הטבות מס לתושבים חוזרים ועולים), במקרה של חריגה מהשנתיים כאמור מומלץ לפנות אלינו לבדיקה.
מדרגות מס רכישה מתעדכנות מידי שנה בחודש ינואר ויש לבחון את החבות במס בהתאם לשיעורי מס רכישה המעודכנים (ראה מדרגות מס רכישה 2019)
- חישוב מס מיוחד במכירת דירות מגורים החל מיום 1 בינואר 2014 (חישוב ליניארי מוטב)
במקביל לצמצום הפטורים המוענקים למכירת דירות מגורים (כאמור להלן) קובע החוק כי החל מיום 1 בינואר 2014 (להלן: "יום המעבר") תחול נוסחת חישוב מיוחדת במכירת דירת מגורים מזכה אשר אינה פטורה ממס שבח. על פי נוסחה זאת יהא השבח חייב במס בשיעור של 25% ואולם השבח אשר צמח עד ליום המעבר (לגבי דירות שנרכשו עד ליום המעבר) יהא פטור ממס. חלוקת השבח בין שתי התקופות תהא חלוקה ליניארית פשוטה על פי ימי ההחזקה בנכס. יודגש כי תחשיב זה יחול ללא הגבלה כלשהי על מספר הדירות אשר מחזיק המוכר או מספר הדירות שהוא מוכר, למעט בתקופה ביום 2014 ועד 2017 (להלן: "תקופת המעבר") אשר בה תחול הנוסחה לגבי שתי דירות בלבד.
ראה גם חישוב מס שבח
לגבי דירות מגורים שזכויות בניה נוספות צמודות אליהן קובע החוק כי הפטור לא יחול על זכויות הבניה הנוספות.
- פטורים המוענקים למכירת דירות מגורים
- חוק ההסדרים משנה מהותית את היקף הפטורים אשר מוענקים למכירת דירות מגורים. מרבית ההוראות חלות החל מיום המעבר ועל כן, קיים חלון הזדמנויות של מספר חודשים אשר מחייבים היערכות נכונה למצב החדש לרבות זירוז מכירת דירות וכדו' במקרים מסוימים.
ראשית כל, מבטל החוק את הפטור למי שמחזיק יותר מדירת מגורים אחת בישראל וזאת החל מיום המעבר וקובע כי הפטור חל אך ורק על מי שמחזיק בדירת מגורים יחידה. מנגד קובע החוק נוסחת חישוב מיוחדת לגבי מי שמחזיק יותר מדירת מגורים אחת כאמור לעיל.
- כמו כן, החוק מגביל (החל מיום המעבר) את הפטור גם לגבי מכירת דירת מגורים יחידה וקובע תקרת פטור על סך של 4.5 מיליון ₪ (תקרת הפטור ממס שבח מתעדכנת מידי שנה).
- יתרה מכך, הפטור יחול אך ורק על מי שהחזיק בדירה הנמכרת תקופה אשר עולה על שנה וחצי ולא מכר דירת מגורים אחרת בפטור זה בתקופה של שנה וחצי לפני המכירה.
- לעניין זה קובע החוק כי מי שמחזיק בדירת מגורים שחלקו בה אינו עולה על שליש לא נחשב כמי שמחזיק דירת מגורים, לצורך הבדיקה אם הדירה שמכר היא דירתו היחיד (עד תיקון החוק נאמר 25% מדירה).
- כמו כן, קובע החוק כי תושב חוץ לא יהא זכאי לפטור ממס לגבי מכירת דירת מגורים בישראל אלא אם אותו תושב חוץ מציג אישור רשמי מרשות המס במדינת מושבו אשר מוכיחה כי אין לו דירת מגורים במדינת מושבו.
הוראה זאת לגבי תושבי חוץ תחול החל מיום המעבר ועל כן, ראוי לתושבים כאמור לשקול במקרים מסוימים לזרז מכירת דירות מגורים אשר בכוונתם למכור.
נציין לעניין זה כי לאור הקושי לקבל אישור מרשויות המס בחו"ל אישור כאמור, פרסמה רשות המסים תוספת לחוזר 5/2013 בדבר חלופות להוכחת העדר דירת מגורים במדינת התושבות של תושב חוץ לצורך קבלת פטור ממס שבח במכירת דירה.
- החוק שימר את הפטור הקיים למי שמוכר שתי דירות ורוכש דירה חלופית במקומן ובלבד שהדירה החלופית נרכשה שנה לפני או אחרי מכירת הדירה השניה ובלבד ששווי שתי הדירות הנמכרות אינו עולה על 1,986 אלפי ₪ (הסכום מתעדכן כל שנה), אך תיקן וקבע כי הפטור יחול רק אם במועד מכירת הדירה הראשונה בבעלותו דירת מגורים נוספת אחת בלבד.
- החוק מאריך את תקופת הצינון שנדרשת ממוכר דירה אשר קיבל כמתנה את הדירה הנמכרת. היום החוק קובע כי הפטור במכירת דירת המגורים יחול רק אם חלפו 1-4 שנים (תלוי בנסיבות) מיום המכירה ליום מתן המתנה. החוק החדש קובע כי בכל מקרה נדרש מי שקיבל דירת מגורים במתנה לחכות תקופה של שלוש- ארבע שנים טרם יהא המוכר זכאי לפטור ממס. יודגש כי הארכת התקופה תחול, לכאורה, גם אם המתנה ניתנה עובר למועד אישור החוק.
תקרת הפטור ממס שבח מתעדכנות מידי שנה - ראה פטור ממס שבח 2019
- הוראת מעבר לגבי מכירת דירות מגורים
כעקרון הוראות תיקון החוק יחולו מיום 1 באוגוסט 2013 ואילך, אלא אם כן נקבע אחרת.
- כאמור לעיל שינוי מהותי מתרחש החל מיום המעבר. אולם, החוק קובע הוראות מעבר לגבי התקופה אשר תסתיים ביום 31 בדצמבר 2017. הוראות המעבר חשובות ביותר ומסבוכות וחשוב מאד לקבל יעוץ מקצועי בעניין.
נזכיר שוב כי בתקופת המעבר תחול נוסחת החישוב המיוחדת אשר הוזכרה לעיל לגבי שתי דירות בלבד (על פי נוסחה זאת יהא זכאי המוכר לפטור ממס שצמח עד סוף שנת 2013). החוק לא רק שמגביל הוראה זאת לשתי דירות אלא מסייג אותה בתנאים אלו (במצטבר):
1. המוכר היה זכאי לפטור לפי סעיף 49 ב(1) לגבי דירה אחת לפחות (היינו שלא מכר בארבע השנים האחרונות דירה אחרת בפטור).
2. אם המוכר קיבל דירה במתנה- אזי ממועד קבלת המתנה ועד ליום המכירה חלפה תקופת הצינון בהתאם להוראות החוק עובר ליום המעבר (1-4 שנים תלוי בנסיבות).
3. המכירות אינן לקרוב (ראה לעניין זה את ההקלה שנקבע בתיקון 82 לחוק מיסוי מקרקעין ותוספת 1 להוראת ביצוע 5/2013 לאור התיקון יש לבחון זכאות להחזר מס שבח מקרקעין).
- על מכירת דירת מגורים מזכה בתקופת המעבר אשר אינה זכאית לנוסחת החישוב המיוחד כאמור לעיל, יחולו הוראות חישוב המס בנוסחם עובר ליום המעבר.
- תיקון החוק קובע הוראה אנטי תכנונית לגבי מכירת דירת מגורים מזכה בתקופת המעבר, על ידי מוכר אשר קיבל את הדירה כמתנה פטורה ממס בתקופה מיום 1 באוגוסט 2013 ועד תום תקופת המעבר – במקרה זה יראו את נותן המתנה כאילו הוא המוכר לעניין סעיפים 1 ו- 5.2 לעיל.
- עוד נקבע בהוראות המעבר כי בתקופת המעבר הפטור במכירת דירה יחידה כנוסחו לאחר התיקון לא יחול על מי שביום המעבר היתה לו יותר מדירת מגורים אחת.
לעניין מכירת דירת ירושה בתקופת המעבר ראה ו"ע 44028-01-16
ראה לעניין זה ו"ע 14339-09-14 אבגי
- ביטול הפטור ממס למתן מתנות לאחים
הרפורמה במיסוי מקרקעין מבטלת את הפטור ממס שבח אשר מוענק היום למי שנותן מתנה לאח או אחות שלו. הפטור בוטל באופן מיידי. יחד עם זאת, הפטור ימשיך לחול לגבי נכסי מקרקעין אשר התקבלו במתנה מן ההורים או בירושה.
- הקצאת מניות באיגוד מקרקעין תחויב במס רכישה
הקצאת מניות בחברה אשר מחזיקה בעיקר במקרקעין (ונופלת בגדר המונח "איגוד מקרקעין") תהא כפופה מעתה למס רכישה בידי בעל המניות אשר הוקצו לו מניות על ידי איגוד המקרקעין (אך תמשיך להיות פטורה ממס שבח בידי החברה ובעלי המניות הקיימים).
- חלוקת רווחי שיערוך תחויב במס
על חברות המחזיקות נדל"ן בישראל לשים לב ולקחת בחשבון כי בהתאם להוראות החדשות חלוקת רווחים מן החברה אל בעלי המניות, אשר נבעו משערוך שוויו של נכס מקרקעין, יביא לתוצאת מס אשר על פיה יראו בחברה כאילו מכרה את אותו נכס מקרקעין בהתאם שוויו החדש המשוערך ורכשה אותו מחדש (מכירה רעיונית של נדל"ן) - המשמעות החברה במועד זה תחויב במס שבח!
- יוטל מס שבח בגין תשלום במזומן במכירת נכס אשר אינו דירת מגורים במסגרת פינוי בינוי
ראה גם: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 - הרפורמה במיסוי דירות מגורים
מיסוי מקרקעין טפסים לרבות טפסים חדשים לאור הרפורמה במס שבח.
מומלץ להסתייע במומחה למיסוי מקרקעין
צור קשר לבדיקת זכאות להחזר מס שבח, תכנון מס שבח ומיצוי זכויות במס שבח.