ע"א 151/10 בית המשפט העליון
מהי הדרך בה יש למסות אופציה להארכת חכירה? האם מימוש האופציה מהווה אירוע מס? האם שינוי מטרת החכירה ותוספת זכויות בניה על פי חוזה החכירה המוארך מהווים אירוע מס?
אלו השאלות העיקריות אשר עמדו בפני בית המשפט העליון בערר הנ"ל.
בשנות החמישים של המאה הקודמת נחתמו בין המערערת לבין עירית תל אביב, חוזי חכירה לתקופה של 60 שנה. במסגרת החוזים ניתנה לחוכרים זכות לחדש את החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים. במסגרת החוזה הנ"ל התחייבה העירייה להחכיר את הנכסים לחוכר לתקופת החכירה לצרכי תעשיה.
בשנת 2001, כתשע שנים לפני תום תקופת החכירה המקורית פנתה העירייה לחוכרים והכריזה על "מבצע להיוון מבטיח" ונחתמו הסכמים להארכת תקופת החכירה תוך הגדלת הזכויות שניתנו לחוכר לעומת הזכויות אשר הוענקו לו בהסכם המקורי, וכן, שונתה מטרת החכירה מתעשייה לתעסוקה בתמורה לסכום נכבד.
ועדת הערר הגיע למסקנה כי החוזה החדש, אשר כלל זכויות בניה נוספות וכן שינוי ייעוד, יצר אירוע מס המחייב את העירייה במס מכירה ואת החוכרים במס רכישה. עם זאת, נקבע כי אין למסות את החוזה החדש כאילו נוצרו הזכויות "יש מאין", וכי זכות החידוש אשר עוגנה החוזה המקורי "יוצרת משמעות כלכלית של רובד הבסיס לזכויות העתידיות".
על החלטה זאת של הועדה הוגש ערר וערר שכנגד לבית המשפט העליון, אשר פסק כדלהלן:
- מימוש אופציה כשלעצמו אינו מהווה אירוע מס - על פי הגדרת החוק, תקופת האופציה נלקחת בחשבון לצורך סיווג "חכירה לתקופה" כ"זכות במקרקעין", כבר במועד הענקתה עם כריתת חוזה החכירה המקורי.
- הסכמי חידוש טומנים בחובם העברת זכויות חדשות - הקביעה כי עצם חידוש החכירה אינו עולה כדי "מכירת זכות במקרקעין", אינה שוללת את המסקנה כי במסגרת חוזים אלו הועברו לחוכרים זכויות חדשות אשר העברתן מקימה חבות מס.
במקרה זה, במסגרת חוזי חידוש החכירה הוענקו לחוכרים זכויות במקרקעין אשר לא היו בידיהם על פי חוזה החכירה המקורי - שינויי ייעוד המקרקעין וכן הגדלת זכויות הבניה. בכך גדל "אגד הזכויות" אשר היה בידי החוכרים ונרכשה על ידם זכות חדשה במקרקעין, החייבת בתשלום מס.
לאור האמור, החוכרים והעירייה חויבו במס בגין ההפרש אשר בין שווי הזכויות שהיו בידיהם על פי החוזה המקורי, לבין הזכויות הנתונות בידיהם בגין ייעודם החדש של המקרקעין וזכויות הבניה המוגברות.
ראה גם מיסוי מקרקעין טפסים לצורך הדיווח למשרד מיסוי מקרקעין.
לחץ כאן ל ע"א 151/10
ראה גם חישוב מס שבח, שומה עצמית מס שבח