חוזר מס הכנסה 4/2018 – קרן להשקעות במקרקעין   

במסגרת תיקון 147 לפקודת מס הכנסה הוסף לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה") מכשיר השקעה הוני – "קרן להשקעות במקרקעין" (להלן: "קרן נדל"ן" או "הקרן").

מכשיר השקעה זה הוסף כפרק שני 1 בחלק ד' לפקודה הכולל הסדר מפורט בדבר מהות הקרן, דרך פעולתה והסדר המיסוי החל על הקרן ועל בעלי מניותיה.

הרעיון אשר עומד בבסיסה של קרן נדל"ן (הידועה בארצות הברית כקרן ריט REIT – Real Estate Investment Trust) הינו לאפשר לציבור הרחב לרכוש מניות בקרן, אשר משקיעה את כל משאביה בנכסי נדל"ן מניבים ומחיבת לחלק באופן שוטף את כל רווחיה לבעלי מניותיה. בדרך זאת, יכול הציבור להשתתף, בעקיפין, בפרויקטים גדולים של נדל"ן מניב וליהנות מן היתרונות של השקעה ישירה בנדל"ן המניב, כיוון שהרווחים השוטפים מחולקים לבעלי המניות באופן שוטף. לקרן הנדל"ן נקבע מודל מיסוי חד שלבי העולה בקנה אחד עם הרעיון, על פיו יש לראות את בעלי המניות כאילו השקיעו ישירות בנכס הנדל"ן המניב, כך שרווחים שהקרן תפיק ותחלק לבעלי מניותיה יתחייבו במס במישור בעלי המניות בלבד ולא, כפי שמקובל בחברה, במיסוי דו שלבי – ברמת החברה וברמת בעלי המניות.

ביום 7.4.16 פורסם ברשומות תיקון 222 לפקודת מס הכנסה  (להלן: "התיקון") אשר נועד לתקן ולהבהיר את הוראות הפרק, על מנת להקל על הפעלתו וכן לעודד הקמת קרנות נדל"ן נוספות.

כהוראת שעה, בתקופה שמיום 7.6.2016 עד יום 6.6.2023 (להלן: "התקופה הקובעת"), התיקון מאפשר לקרנות נדל"ן קיימות וחדשות לפעול גם כיזמיות בתחום המגורים להשכרה, באמצעות רכישת מקרקעין פנויים לצרכי דיור להשכרה, בנייה עליהם והשכרתם לטווח ארוך. כניסת קרנות הנדל"ן לתחום ההשכרה, כאמור, תשכלל את אפיק הדיור להשכרה לטווח ארוך וכן תגוון את מקורות המימון להקמת פרויקטים אלו.

התיקון מקנה הטבות מס ייחודיות להכנסות הקרן ממקרקעין להשכרה על פני כל תקופת ההחזקה וכן ממימוש אותם המקרקעין בעתיד, ובלבד שנרכשו בתקופה הקובעת.

מטרת חוזר זה לפרט את התנאים והקריטריונים למעמדה של קרן נדל"ן, את דרך פעולתה ואת אופן מיסוי הקרן ובעלי מניותיה לאור התיקון.

לחץ כאן לחוזר מס הכנסה 4/2018