הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 16/2003 – התרת הוצאות ריבית ריאלית בחישוב השבח במכירת זכות במקרקעין
בתיקון מס' 50 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") הוסף סעיף 39א' לחוק המהווה הוראה קבועה אשר תחילתה ביום 7 בנובמבר 2001. בסעיף 39א' לחוק נקבע כי במכירת זכות במקרקעין אשר נרכשה לאחר ה- 7 בנובמבר 2001, יותרו בניכוי תשלומי ריבית ריאלית בחישוב השבח, בתנאים ובאופן אשר נקבעו כפי שנקבעו בסעיף ובתקנות.
עובר לתיקון מס' 50 לחוק, עמדת שלטונות מיסוי מקרקעין הייתה כי אין להתיר בחישוב השבח, הוצאות ריבית ריאלית אשר הוצאו לרכישת זכות במקרקעין ו/או להשבחת המקרקעין. פרשנות זו נתמכה בחוק ובפיסיקה אשר קבעה כי סעיף 39 לחוק מהווה רשימה קבועה וסגורה של הוצאות.
לאחרונה, ביום 17 במרץ 2003 ניתן פסק דינו של ביהמ"ש העליון בעניין ע"א 4271/00 מ.ל. השקעות ופיתוח בע"מ נ' מנהל מס שבח באר שבע, אשר שינה את ההלכה וקבע כי הוצאות ריבית ריאלית אשר הוצאו בשל הלוואה שנלקחה לרכישת או השבחת נכס מקרקעין יתרו בניכוי בחישוב השבח גם לגבי נכסים אשר יום רכישתם לפני ה- 7 בנובמבר 2001.
לפיכך, הוראות סעיף 39א' לחוק יתוקנו (בשלב של תזכיר חוק) כך שלא תחול מגבלה לעניין יום רכישת נכס המקרקעין הנמכר.
יודגש כי, הוצאות ריבית ריאלית במכירת נכס מקרקעין אשר הוצאו בשל הלוואה אשר נלקחה לרכישת הנכס או השבחתו יותרו בניכוי מכוח הוראות סעיף 39א' לחוק ולא מכוח הוראות סעיף 39 לחוק, שכן סעיף 39א' לחוק מהווה דין ספציפי לעניין זה.
הואיל ופסק הדין בעניין מ.ל. השקעות, המתיר בניכוי הוצאות ריבית ריאלית גם על נכסים אשר נרכשו לפני ה- 7 בנובמבר 2001 והואיל ומדובר בהלכה חדשה החלה מכאן ולהבא, דהיינו, מיום מתן פסק הדין, יותרו בניכוי הוצאות ריבית ריאלית, בהתקיים התנאים אשר יפורטו להלן בהוראת הביצוע ורק בכל אחת מהקטגוריות הבאות:
- נישום המוכר זכות במקרקעין שנרכשה לאחר יום ה- 7.11.01 – (ללא קשר ליום המכירה), אשר יוכיח כי ההלוואה נלקחה לרכישתו או השבחתו של הנכס הנמכר.
- נישום המוכר זכות במקרקעין לאחר יום 17.3.03 (ללא קשר ליום הרכישה), אשר יוכיח כי ההלוואה נלקחה לרכישתו או השבחתו של אותו נכס.
- נישום אשר מכר זכות במקרקעין לפני 17.3.03 אולם ההליך השומתי טרם הסתיים לגבי שומת המכירה (טרם נעשתה שומה סופית) או שאם נעשתה שומה סופית הוגשו עליה השגה, ערר או ערעור והליכים אלה טרם הסתיימו.
יודגש כי, שומות סופיות בהן לא הותרו בניכוי הוצאות ריבית ריאלית ועניינן מכירה של זכות מקרקעין אשר יום רכישתה לפני ה- 7 בנובמבר 2001 או שיום מכירתה לפני 17 במרץ 2003 – לא ניתן לתקנן הואיל ופסק דין מ.ל. השקעות מהווה הלכה חדשה ולא טעות כמשמעותה בסעיף 85 לחוק.
לחץ כאן להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 16/2003
ראה גם: חישוב מס שבח, שומה עצמית מס שבח, מיסוי מקרקעין טפסים