שומה עצמית מס שבח
שומה עצמית מס שבח / שומה עצמית מס רכישה / הליכי שומה מיסוי מקרקעין
להלן הסבר לגבי שומה עצמית מס שבח ותמצית הליכי שומה לעניין מס שבח מקרקעין ו- מס רכישה בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ה - 1965 (להלן: "החוק")
שומה עצמית מס שבח
שומה עצמית מס שבח הינה שומת מס שבח כפי שנערכה על ידי הנישום (מוכר המקרקעין) בהתאם לחישוב מס שבח אשר מצורף להצהרה של המוכר (מש"ח) - חבות מס שבח על פי עמדתו של מוכר הנכס (ראה גם חישוב מס שבח וחישוב מס רכישה).
בהתאם להוראות סעיף 73 לחוק מוכר זכות במקרקעין / עושה פעולה באיגוד מקרקעין / רוכש זכות במקרקעין נדרש להגיש, בתוך 30 יום ממועד ביצוע העסקה הצהרה אשר בה יכלול, בין השאר, שומה עצמית מס שבח - סכום מס השבח / מס רכישה ודרך חישוב המס.
קיימים מקרים אשר דורשים הצהרה של מוכר המקרקעין או רוכש הנדל"ן, לפי העניין, האם הינו תושב ישראל או תושב חוץ לצרכי מס - הצהרה אשר רלוונטית לעניין הקלות מסוימות במס שבח ובמס רכישה ותצורף אל שומה עצמית מס שבח של מוכר המקרקעין ושומה עצמית מס רכישה, לפי העניין.
בהתאם להוראות סעיף 78 לחוק המנהל ישלח למוכר / רוכש מקרקעין הודעה בדבר סכום המס אשר מוסר ההצהרה חייב בו על פי הצהרתו שומה עצמית מס שבח / שומה עצמית מס רכישה וזאת תוך 20 ימים ממועד הגשת ההצהרה הנ"ל.
דין ההודעה כדין שומה אשר נמסרה לגביה הודעת שומה על פי סעיף 86 לחוק - דהינו צריכה לפרט את הניכויים והתוספות אשר הותרו מן השבח, שווי הרכישה, שווי המכירה וסכום מס שבח.
ראה גם הצהרה על מכירת / רכישת זכות במקרקעין
עריכת שומה
סעיף 78 לחוק קובע כי בעת מסירת הצהרה על מכירת זכות במקרקעין מוענקת סמכות למנהל לקבוע את שומת המס.
המנהל, באמצעות המפקחים במשרדי מיסוי מקרקעין יבדוק את השומה, ישום את המכירה הן במס שבח והן במס רכישה תוך 8 חדשים ממועד הגשת ההצהרה על פי השומה העצמית או שומה בהסכם או לפי מיטב שפיטה.
בשומה לפי מיטב שפיטה יפרט המנהל את הנימוקים לאי אישור השומה העצמית אשר הוגשה על ידי הנישום, וכן את הדרך אשר על פיה נעשתה השומה לפי מיטב השפיטה.
במקרה של שומה לפי מיטב שפיטה יזמן המפקח את המוכר/רוכש לדיון לפני החלטתו.
יודגש כי בהתאם לחוק לא תיעשה שומה לפי מיטב השפיטה, בלי שניתנה לנישום הזדמנות סבירה להשמיע את טענותיו.
המנהל ישלח הודעת שומה אל החייב בתשלום המס (מס שבח / מס רכישה) אשר בה יפרט את רכיבי השומה ואת סכום המס לתשלום על פיה.
בהתאם להוראות סעיף 82 לחוק, אם לא נמסרה למנהל הצהרה במועד אשר נקבע בחוק, רשאי המנהל לדרוש את מסירת ההצהרה, ומשלא נענה, רשאי לשום את מרכיבי השומה ואת סכום המס בהתאם לנתונים אשר ברשותו.
השגה
סעיף 87 לחוק קובע כי מוכר / רוכש מקרקעין אשר קיבל הודעת שומה ויש לו מחלוקת בקשר לנתוניה, רשאי להגיש השגה תוך 30 ימים מיום שנמסרה לו ההודעה.
ההשגה תוגש על גבי טופס 7013 באופן מפורט ומנומק תוך ציון הסכום אשר אינו שנוי במחלוקת ודרך חישובו.
המנהל יזמן את המשיג לדיון בהשגה וישיב לו את החלטתו באופן מנומק ובכתב וזאת תוך 8 חודשים מיום אשר בו הוגשה ההשגה (או שנה בנסיבות שמצויות בחוק).
ערר/ערעור
סעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מוכר/רוכש אשר רואה עצמו מקופח מן ההחלטה של המנהל בהשגה רשאי להגיש, תוך 30 ימים מיום שנמסרה לו ההחלטה, ערר אל וועדת הערר אשר ליד בית המשפט המחוזי. בעת הגשת כתב הערר ישלם העורר אגרה.
על החלטת ועדת הערר ניתן להגיש ערעור בסוגיה משפטית בלבד אל בית המשפט העליון בהתאם לסעיף 90 לחוק תוך 45 ימים מיום מתן ההחלטה.
תיקון השומה
סעיף 85 לחוק קובע כי ניתן לתקן שומה תוך 4 שנים מיום שנעשתה וזאת אם התקיים אחד מן המקרים להלן:
- נתגלו עובדות חדשות אשר לא היו ידועות למנהל בעת עשיית השומה אשר עשויות לחייב במס או לשנות את סכום המס.
- נמסרה הצהרה בלתי נכונה, אשר היה בה כדי לשנות את סכום המס או למנוע תשלום מס.
- נתגלתה טעות בשומה.
תיקון השומה יכול להיעשות הן ביוזמת מנהל והן בעקבות דרישתו של מי ששילם את המס.
את הבקשה לתיקון השומה יש להגיש על גבי טופס 7085 ועליה לכלול הסבר על מהות הבקשה בצירוף מסמכים תומכים. כמו כן, בבקשה יצוין סכום המס אשר אינו שנוי במחלוקת.
ראוי לבדוק זכאות להחזר מס שבח בעקבות תיקון שומת מס שבח.
ביטול עסקה במקרקעין
אם הצדדים לעסקת מקרקעין החליטו לבטל את העסקה, עליהם להגיש הודעה על ביטל עסקה למנהל מס שבח על גבי טופס 6130. אם המנהל שוכנע כי העסקה בוטלה מעיקרא, יבטל המנהל את השומות אשר ערך, ויחזיר לנישומים את תשלומי המס אשר שולמו על ידם.
סמכות להתעלם מעסקאות מסוימות
בהתאם להוראות סעיף 84 לחוק - אם המנהל סבור כי עסקה או פעולה באיגוד, המפחיתה או עלולה להפחית את סכום המס, או למנוע תשלום מס, הינה מלאכותית או בדויה או כי אחת ממטרותיה העיקריות של העסקה היא המנעות ממס או הפחתת מס בלתי נאותה, רשאי הוא להתעלם מהן ולשום את המס המגיע לפי זה. הימנעות ממס או הפחתת מס, ניתן לראותן כבלתי נאותות אפילו אינן נוגדות את החוק.
מומלץ מאוד להסתייע במומחה למיסוי מקרקעין
ראה גם: מיסוי מקרקעין טפסים