תאריך: 4 באוגוסט 2013

  

 

תמצית הרפורמה במס שבח - כולל הוראות המעבר (2014 - 2017) והוראות הקבע החל משנת 2018

 

 

הרינו מתכבדים להביא לידיעתכם כי לאחרונה אושרו תיקונים משמעותיים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין) הכוללים, בין השאר, רפורמה במיסוי דירות מגורים, כמפורט להלן:

 

  1. מס רכישה הועלה ל 6%

 

מס רכישה עלה ב 1% ל 6% לגבי רכישת נכסי מקרקעין בישראל שאינו דירת מגורים. יחד עם זאת, מי שרוכש יהא זכאי להחזר של 1% ממס הרכישה ובלבד שבתוך שנתיים התקבל היתר בניה לדירת מגורים. (ראה תקנות מיסוי מקרקעין רכישה (שבח ורכישה)( מס רכישה), התשע"ג 2013).

 

ראה גם חישוב מס רכישה 

 

  1. מס רכישה לגבי דירות מגורים

 

החוק החדש הביא לשינוי בשיעורי מס רכישה לגבי רכישות דירות מגורים בישראל. החוק מעלה בצורה מדורגת את שיעורי מס רכישה לגבי רכישת דירות. החוק אף קובע כי רכישת דירות מגורים אשר שוויין עולה על 15 מיליון ₪ יחויבו במס רכישה בשיעור של 10% לגבי השווי אשר עולה על 15 מיליון. כמו כן, החוק מבטל את הקלות במס רכישה לתושב חוץ ברכישת דירה יחידה.

 

 

 

 

לעניין זה קובע התיקון כי החזקה בדירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש (לפני התיקון היה 25%) לא תובא בחשבון לעניין הגדרת "דירה יחדה".

כמו כן, נקבע כי תושב חוץ אשר בתוך שנתיים מיום הרכישה הפך לעולה חדש או תושב חוזר ותיק כמשמעותם בפקודת מס הכנסה יחשב לעניין זה כתושב ישראל ויהא זכאי לקבל את ההפרש במס הרכישה כאמור (ראה גם הטבות מס לתושבים חוזרים ועולים), במקרה של חריגה מהשנתיים כאמור מומלץ לפנות אלינו לבדיקה.

 מדרגות מס רכישה מתעדכנות מידי שנה בחודש ינואר ויש לבחון את החבות במס בהתאם לשיעורי מס רכישה המעודכנים (ראה מדרגות מס רכישה 2018)

  1. חישוב מס מיוחד במכירת דירות מגורים החל מיום 1 בינואר 2014 (חישוב ליניארי מוטב)

 

במקביל לצמצום הפטורים המוענקים למכירת דירות מגורים (כאמור להלן) קובע החוק כי החל מיום 1 בינואר 2014 (להלן: "יום המעבר") תחול נוסחת חישוב מיוחדת במכירת דירת מגורים מזכה אשר אינה פטורה ממס שבח. על פי נוסחה זאת יהא השבח חייב במס בשיעור של 25% ואולם השבח אשר צמח עד ליום המעבר (לגבי דירות שנרכשו עד ליום המעבר) יהא פטור ממס. חלוקת השבח בין שתי התקופות תהא חלוקה ליניארית פשוטה על פי ימי ההחזקה בנכס. יודגש כי תחשיב זה יחול ללא הגבלה כלשהי על מספר הדירות אשר מחזיק המוכר או מספר הדירות שהוא מוכר, למעט בתקופה ביום 2014 ועד 2017 (להלן: "תקופת המעבר") אשר בה תחול הנוסחה לגבי שתי דירות בלבד.

 

ראה גם חישוב מס שבח

 

לגבי דירות מגורים שזכויות בניה נוספות צמודות אליהן קובע החוק כי הפטור לא יחול על זכויות הבניה הנוספות.

 

  1. פטורים המוענקים למכירת דירות מגורים

 

ראשית כל, מבטל החוק את הפטור למי שמחזיק יותר מדירת מגורים אחת בישראל וזאת החל מיום המעבר וקובע כי הפטור חל אך ורק על מי שמחזיק בדירת מגורים יחידה. מנגד קובע החוק נוסחת חישוב מיוחדת לגבי מי שמחזיק יותר מדירת מגורים אחת כאמור לעיל.

 

 

 

 

הוראה זאת לגבי תושבי חוץ תחול החל מיום המעבר ועל כן, ראוי לתושבים כאמור לשקול במקרים מסוימים לזרז מכירת דירות מגורים אשר בכוונתם למכור.

נציין לעניין זה כי לאור הקושי לקבל אישור מרשויות המס בחו"ל אישור כאמור, פרסמה רשות המסים תוספת לחוזר 5/2013 בדבר חלופות להוכחת העדר דירת מגורים במדינת התושבות של תושב חוץ לצורך קבלת פטור ממס שבח במכירת דירה.

 

 

 תקרת הפטור ממס שבח מתעדכנות מידי שנה - ראה פטור ממס שבח 2018

  1. הוראת מעבר לגבי מכירת דירות מגורים

 

כעקרון הוראות תיקון החוק יחולו מיום 1 באוגוסט 2013 ואילך, אלא אם כן נקבע אחרת.

 

נזכיר שוב כי בתקופת המעבר תחול נוסחת החישוב המיוחדת אשר הוזכרה לעיל לגבי שתי דירות בלבד (על פי נוסחה זאת יהא זכאי המוכר לפטור ממס שצמח עד סוף שנת 2013). החוק לא רק שמגביל הוראה זאת לשתי דירות אלא מסייג אותה בתנאים אלו (במצטבר):

1.   המוכר היה זכאי לפטור לפי סעיף 49 ב(1) לגבי דירה אחת לפחות (היינו שלא מכר בארבע השנים האחרונות דירה אחרת בפטור).

2.   אם המוכר קיבל דירה במתנה- אזי ממועד קבלת המתנה ועד ליום המכירה חלפה תקופת הצינון בהתאם להוראות החוק עובר ליום המעבר (1-4 שנים תלוי בנסיבות).

3.   המכירות אינן לקרוב (ראה לעניין זה את ההקלה שנקבע בתיקון 82 לחוק מיסוי מקרקעין ותוספת 1 להוראת ביצוע 5/2013 לאור התיקון יש לבחון זכאות להחזר מס שבח מקרקעין).

 

 

 

 

לעניין מכירת דירת ירושה בתקופת המעבר ראה ו"ע 44028-01-16

 ראה לעניין זה ו"ע  14339-09-14 אבגי

  1. ביטול הפטור ממס למתן מתנות לאחים

 

החוק החדש מבטל את הפטור ממס אשר מוענק היום למי שנותן מתנה לאח או אחות שלו. הפטור בוטל באופן מיידי. יחד עם זאת, הפטור ימשיך לחול לגבי נכסי מקרקעין אשר התקבלו במתנה מההורים או בירושה.

 

  1. הקצאת מניות באיגוד מקרקעין תחויב במס רכישה

 

הקצאת מניות בחברה אשר מחזיקה בעיקר במקרקעין (ונופלת בגדר המונח "איגוד מקרקעין") תהא כפופה מעתה למס רכישה בידי בעל המניות אשר הוקצו לו מניות על ידי איגוד המקרקעין (אך תמשיך להיות פטורה ממס שבח בידי החברה ובעלי המניות הקיימים).

 

  1. חלוקת רווחי שיערוך תחויב במס

 

על חברות המחזיקות נדל"ן בישראל לשים לב ולקחת בחשבון כי בהתאם להוראות החדשות חלוקת רווחים אל בעלי המניות, אשר נבעו משערוך שוויו של נכס מקרקעין, יביא לתוצאת מס אשר על פיה יראו בחברה כאילו מכרה את אותו נכס מקרקעין בהתאם שוויו החדש המשוערך  ורכשה אותו מחדש - המשמעות החברה במועד זה תחויב במס שבח!

 

  1. יוטל מס שבח בגין תשלום במזומן במכירת נכס אשר אינו דירת מגורים במסגרת פינוי בינוי

  

 

ראה גם: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 - הרפורמה במיסוי דירות מגורים

           הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 4/2013 - תיקוני חקיקה במיסוי מקרקעין - החוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013 ו- 2014), התשע"ג - 2013

           מיסוי מקרקעין טפסים לרבות טפסים חדשים לאור הרפורמה במס שבח.

           

 מומלץ להסתייע במומחה למיסוי מקרקעין

צור קשר לבדיקת זכאות להחזר מס שבח, תכנון מס שבח ומיצוי זכויות במס שבח.